Otel Yönetim ve Yatırım Danışmanı Aykut Bakay, butik otel işletmeciliğinin artan maliyetler nedeniyle ciddi bir baskı altında olduğunu belirterek küçük ölçekli tesislerin sürdürülebilirliğinin her geçen gün daha da zorlaştığını söyledi.
Bakay, geçmişte sahil kasabalarında ya da tarihi bölgelerde 10–15 odalı butik otel veya küçük bir kafe işletmenin hem prestijli bir yatırım hem de keyifli bir yaşam tarzı sunduğunu hatırlattı. Ancak bugün sektörün farklı bir noktaya geldiğini belirten Bakay, artan maliyet baskısının özellikle küçük işletmeleri zor durumda bıraktığını ifade etti. Son dönemde “satılık otel” ilanlarında görülen artışın arkasında da büyük ölçüde operasyonel giderlerin bulunduğunu dile getirdi.
Küçük otelde maliyet yükü daha ağır
Bakay’a göre küçük ölçekli bir oteli işletmek sanıldığından daha zor. Büyük tesislerde oda sayısı, restoran, bar, spa ve toplantı salonları gibi farklı gelir kaynakları sayesinde maliyetler daha geniş bir alana yayılabiliyor. Ancak küçük otellerde her gider kalemi doğrudan kâr marjını etkiliyor.
Personel giderleri, enerji maliyetleri, tanıtım ve pazarlama harcamaları, vergi ve sigorta yükleri ile bakım-onarım giderlerinin küçük işletmelerde daha ağır hissedildiğini belirten Bakay, butik otellerin misafir memnuniyetini korurken maliyetleri kontrol altında tutmak arasında zor bir denge kurmaya çalıştığını söyledi.
“Hayatta kalma eşiği 50 oda”
Sektörde yatırımcı profilinin de değiştiğini vurgulayan Bakay, günümüzde yatırımcıların küçük ölçekli tesislere daha temkinli yaklaştığını ifade etti.
Bakay, “Artık yatırımcılar 40–50 oda bandının altındaki tesislere mesafeli yaklaşıyor. Çünkü aynı yönetim kadrosunu ve teknik ekibi 15 oda için de 50 oda için de kurmanız gerekiyor. Bu nedenle yatırımcılar daha büyük ölçekli projeleri tercih ediyor” dedi.
Bu durumun sektörde yeni bir gerçeklik yarattığını belirten Bakay, “Bugün 50 odanın altındaki tesisler birçok yatırımcı için artık bir yatırım değil, pahalı bir hobi olarak görülmeye başladı” değerlendirmesinde bulundu.
Zincir markalar da temkinli
Bakay, küçük otellerin uluslararası zincir markalara bağlanarak ayakta kalabileceği düşüncesinin de her zaman gerçekçi olmadığını söyledi. Büyük otel markalarının yeterli nakit akışı yaratamayan küçük tesislere karşı oldukça seçici davrandığını belirten Bakay, bu nedenle butik oteller için sunulan alt marka seçeneklerinin oldukça sınırlı kaldığını ifade etti.
Hizmet kalitesinin düşürülmesinin ise misafir memnuniyetini olumsuz etkilediğini vurgulayan Bakay, puanların düşmesiyle talebin de gerilediğini ve bu durumun çoğu zaman işletmelerin satışa çıkarılmasıyla sonuçlandığını dile getirdi.
Bakay’a göre turizm sektöründe artık romantik yatırım hayallerinden çok ölçek, sürdürülebilirlik ve yönetilebilirlik ön plana çıkıyor. “Turizmde ‘küçük otel güzeldir’ dönemi büyük ölçüde geride kaldı. Günümüzde ayakta kalabilen tesisler, operasyonel olarak ölçeklenebilir yapıya sahip olanlar” dedi.
Kaynak: https://www.turizmnews.com/kucuk-oteller-ayakta-kalmakta-zorlaniyor/38822/
14.03.2026 – 12:42
